คำนวณ ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง 2566 ต้องเสียกี่บาท

การซื้อขายที่ดินหรือที่พักอาศัย นอกจากมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายแล้ว ก็ยังมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ มาด้วย ก็คือ ค่าใช้จ่ายในการโอน ทั้งโอนบ้าน โอนที่ดิน วันนี้พี่ทุยเลยจะพาทุกคนไปดูกันหน่อยว่า เราต้องเสียค่าอะไรบ้าง ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ต้องเสียเท่าไหร่ ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์

ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เราต้องเสียให้กับสำนักงานที่ดิน ดังนี้

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
• ค่าอากร 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าธรรมเนียมในการโอน
• ค่าจดจำนอง
• ค่าอากรแสตมป์
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าธรรมเนียมในการโอน หรือ ค่าโอนที่ดิน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย

แต่ในปี 2566 ครม. มี มติปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 1% เพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาฯ มากขึ้น และสนับสนุนให้ประชาชน มีที่อยู่อำศัยเป็นของตนเอง โดยมีเงื่อนไขคือ

1. เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

2. ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

3. ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

4. ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2566

5. ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

ตัวอย่าง ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท เดิมเสียค่าธรรมเนียมการโอน 20,000 บาท แต่ปี 2566 จะเสียค่าโอนที่ลดเหลือเพียง 10,000 บาท

แต่สำหรับการซื้อบ้านที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงคิด 2% ตามเดิม

ค่าจดจำนอง

กรณีกรณีซื้อบ้านหรือที่ดินโดยใช้สินเชื่อธนาคารหรือกู้เงิน จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2566 ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไข (หากใครซื้อบ้านด้วยเงินสดจะไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

1. เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

2. ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

3. ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

4. ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2566

5. ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

แต่ถ้ามูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม

ตัวอย่าง ค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ปี 2566

ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จะเสียค่าจะทะเบียนการโอนเหลือ 10,000 บาท และค่าจดจำนอง 0.01% คือ 100 บาท รวมเป็น 10,100 บาท

ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า

ตัวอย่าง บ้านมีราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 3 ล้านบาท ให้ยึดราคาขายเป็นเกณฑ์ เท่ากับว่า 3,000,000 x 0.5% = เสียค่าอากรแสตมป์ 15,000 บาท

โดยหากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก

สำหรับกรณีซื้อ-ขายที่ดินอย่างเดียว ไม่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคล ต้องถือครองครบ 5 ปี เท่านั้น ถึงจะเสียแต่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามแต่ราคาไหนที่สูงกว่า

ตัวอย่าง บ้านมีราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 3 ล้านบาท ให้ยึดราคาขายเป็นเกณฑ์ เท่ากับว่า

3,000,000 x 3.3% = เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 99,000 บาท

ยกเว้น ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า

แต่ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้ โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ไม่ว่าอสังหาฯ นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม

แต่สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก เหมือนกับการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปกติ และถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการรับมรดก หรือให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม

ตัวอย่าง

ขายบ้านที่ซื้อมา ได้ราคา 2 ล้านบาท แต่บ้านมีราคาประเมิน 1 ล้าน ถือครองมาแล้ว 2 ปี

ราคาประเมิน 1,000,000 บาท

หักค่าใช้จ่าย ตามจำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = 84%

1,000,000 × 84% = 840,000 เหลือ มูลค่าคิดภาษี 160,000

คำนวณอัตราภาษีเงินได้ ไม่เกิน 300,000 บาท คิด 5%

160,000 × 5% = 8,000 บาท

รวมจำนวนปีที่ถือครอง 8,000 × 2 = 16,000 บาท

ต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาฯ 16,000 บาท

เอกสารการโอนที่ดินใช้ อะไรบ้าง สำหรับบุคคลธรรมดา

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง

2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

4. หากเคยเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ให้มีหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

5. กรณีที่ต้องการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

6. กรณีสมรส

• หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
• สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส
• สำเนาทะเบียนสมรส

7. กรณีหย่า ให้มีสำเนาทะเบียนหย่า